与新案相比，大多数旧案都如一块难啃的硬骨头，随着时间推移，执行难度越来越大。尤其在执行过程中，碰到房屋共有人对外负债成为被执行人的情况，就更是难上加难。那么面对这样的情况，法院是该拍卖整体房屋，还是仅拍卖被执行人所享有的房屋份额？又需要考虑哪些因素？法院在处置共有房屋过程中的程序又是什么？今天小编就来跟您好好聊聊。
(相关资料图)
房屋共有的含义
对于房屋的所有权，不仅可以是一个主体，也可以由多个主体共同拥有。房屋共有的两种形式分为，房屋按份共有和房屋共同共有。
共同共有不难理解，是指两个以上的所有人对于房屋都享有平等的所有权。共同共有是不确定所有权份额的共有。按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。例如，甲、乙、丙合资兴建一栋房屋，三方按5：3：2的比例出资，形成甲、乙、丙三方对该房屋的5：3：2的所有权份额，则导致各自在使用该房屋的面积时，原则上也应按此比例分配，但也可以三方进行协商分配。
法院查封共有房屋的流程
一旦共有的房屋遇到诉讼，法院可以采取以下措施:
1、根据最高人民法院《查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人与他人的共有财产，并及时通知共有人。
2、共有人接到通知后，与被执行人等共有人可以协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。 此时，法院可以对分割后被执行人享有的部分份额进行查封、扣押、冻结，以及后续的拍卖，其他共有部分予以解除执行措施。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。
3、共有人对房屋共有份额产生争议，无法达成共有房屋分割协议的，共有人可以提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼。代为诉讼之后可以后续的拍卖措施。
法院如何拍卖共有房屋
对于共有房屋的处置，根据司法实践，按份额拍卖和整体拍卖后，保留共有人相应份额的拍卖款，这两种处置方式都有，当前为了保证胜诉人的权益，也为了避免日后的争议，越来越多的法院选择整体拍卖房屋。
《民法典》第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
对于债权人来说，一旦胜诉，可以申请法院整体查封房屋，整体拍卖房屋。而对于房屋的共有人来说，如果想保住房产，可以根据《民法典》第三百零五条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。也就是说，共有人可以行使优先购买权，减少自身损失。也可以积极帮助被执行人偿还债务，保住共有房产。
对于这样的法拍房，如果您是买房者，为了避免日后的纠纷，一定要看清楚法院拍卖的信息，搞清楚拍卖的具体形式。
关键词：
责任编辑：Rex_14
